Reforma tributária: impacto real nos aluguéis em 2026 já virou pauta obrigatória para quem vive de renda imobiliária ou administra patrimônios. De acordo com Alex Nabuco dos Santos, o ponto central é simples: a locação passa a ser tratada como operação onerosa dentro do novo modelo de tributação do consumo, o IVA dual (IBS + CBS), e isso muda a conta do aluguel líquido, inclusive para quem sempre enxergou o aluguel como “renda previsível”.
Na prática, o debate não é só “vai pagar imposto ou não”, mas como a tributação vai incidir, quais redutores existem, quando a cobrança ganha tração na transição e como isso afeta preço, negociação e contrato. A própria lógica do IVA tende a exigir mais organização, registro e planejamento para evitar surpresas, porque o mercado vai migrar de um aluguel precificado “no hábito” para um aluguel precificado “na planilha”. Leia mais e entenda:
Reforma tributária e aluguéis em 2026: por que a locação entra no IVA dual
A reforma tributária reposiciona a locação de imóveis dentro da tributação do consumo, pois a receita de aluguel passa a ser alcançada por IBS e CBS, que substituem tributos como ISS/ICMS (na lógica do novo sistema) e PIS/Cofins na transição. Isso altera a percepção de custo, porque cria uma camada adicional ao Imposto de Renda quando ele já incide sobre o aluguel. Em outras palavras, o aluguel pode manter o mesmo valor nominal, mas o resultado líquido do locador muda, e o mercado tende a renegociar esse efeito.
O que torna esse impacto “real” é que ele afeta diretamente a precificação de contratos, sobretudo em imóveis de maior ticket, onde a margem é parte do argumento comercial. Como destaca Alex Nabuco dos Santos, a alíquota padrão do IVA ainda depende de definições e ajustes ao longo do processo, mas estimativas oficiais e análises recorrentes trabalharam com uma ordem de grandeza próxima de 26,5% a 28% para o IVA total em discussões públicas.
Redutor de 70% e a carga efetiva na prática
Uma das chaves para entender o tema é que a locação tende a ter redutor de 70% (na sistemática divulgada) para diminuir o peso do IBS/CBS sobre a receita, o que empurra a carga efetiva para um patamar bem menor do que a alíquota cheia. Em análises do mercado, isso aparece como um efeito final em torno de até 7,95% sobre o valor bruto do aluguel, quando se usa como referência uma alíquota padrão de 26,5% e aplica-se a redução prevista.
Conforme informa Alex Nabuco dos Santos, mesmo com redutores, é importante manter a visão completa: a tributação do IVA não “substitui” automaticamente o Imposto de Renda, e sim soma camadas conforme o caso. Isso significa que o locador pode precisar revisar estratégia de preço, prazos e garantias, porque o contrato passa a carregar mais variáveis. Além disso, como o debate envolve critérios e enquadramentos que podem diferenciar situações, a regra prática para 2026 é não tratar todos os aluguéis como iguais.
Efeitos no mercado, repasse de preço e renegociação de contratos
Quando o aluguel passa a carregar um custo explícito associado ao IVA dual, o mercado reage por canais previsíveis: parte tenta repassar preço, parte ajusta condições e parte reorganiza a estrutura de propriedade e gestão. O ponto é que repasse integral nem sempre é possível, porque o inquilino também tem limites e alternativas. Assim, a tendência é ver mais negociação baseada em prazo, índice de reajuste, desconto por pontualidade, manutenção e responsabilidades, em vez de uma simples “correção” do valor.
Nessa hora, o proprietário que se antecipa ganha vantagem. Segundo Alex Nabuco dos Santos, a melhor defesa não é improvisar quando a regra chega, mas revisar o contrato antes: simular cenários, reorganizar fluxo de caixa, avaliar o custo efetivo e decidir se o ativo deve operar em locação longa, curta, mobiliada ou com outro posicionamento. A reforma também tende a valorizar o imóvel bem administrado, porque a gestão eficiente reduz vacância e protege o aluguel líquido mesmo em um ambiente com mais exigências.
Em síntese, a reforma tributária e o impacto real nos aluguéis em 2026 significa, na prática, que o aluguel entra de vez na lógica do IVA dual (IBS + CBS) e exige uma postura mais profissional de locadores e investidores. Assim como destaca Alex Nabuco dos Santos, 2026 pede menos achismo e mais método: simulação de cenários, revisão contratual e estratégia clara de rentabilidade. Quem fizer isso antes tende a transformar a mudança tributária em previsibilidade, em vez de deixar o “novo imposto” virar um susto mensal.
Autor: Valentin Zvonarev
